[Update] Projet Koteaux, entre spasmes et collapsus…

… ou « ce que je sais de l’urbanisme à la sauce liégeoise ».

De retour dans l’actualité cet été, le projet « Koteaux » à St Léonard fait encore parler de lui… Comme on le sait, la mobilisation des riverains fut importante et plus de 400 remarques (négatives)… ont accompagné l’introduction du dossier. La Ville rétropédala donc dans la confusion la plus complète et c’est aujourd’hui le promoteur qui réfléchit à un recours…

On sait aujourd’hui – rien de neuf sous le soleil –  ce qu’il advient des initiatives mal emmanchées: elle se plantent.

Pour faire bref le scénario était ici cousu de fil blanc: un promoteur plus ou moins sollicité, doté d’un accord sur la hauteur du bâtiment et qui s’y accroche, une concertation défaillante des riverains (hors les initiatives salutaires du CQ), demande d’avis au CRU a posteriori…

On sait mon point de vue depuis mon article de mars, que l’on peut résumer ainsi:

– oui à une initiative sur ce site abandonné,

– oui à du logement moyen (familles) ou spécifique pour les étudiants (là comme ailleurs je considère qu’ils ne doivent être nulle part à Liège « persona non grata »),

– non à ce gabarit-là car trop haut,

– gare au charroi et au parking au quotidien pour les riverains,

– … et je ne me prononce par sur l’esthétique, je ne suis ni architecte ni urbaniste ni artiste (et encore, ce n’est pas à eux de définir le « beau ») et puis « les goûts et les couleurs », hein…

En bref je me félicite de la décision de la Ville de recaler le projet « tel quel » et cette précision a son importance: je ne voudrais pas que le site retourne à son abandon et que nous soyons repartis pour 10, 20 ou 30 ans avec cette friche qui défigure ce coin l’Esplanade à quelques mètres des Côteaux, l’entrée de la rue Vivegnis et de Jonruelle en attendant que la bâtiment pourrisse sur pied ou s’effondre…

 

Je ne suis attaché ni à ce projet ni à aucun autre: je souhaite simplement que cette friche disparaisse pour un équipement ou bâtiment harmonieusement intégré, respectant les gabarits du bâti existant et les riverains en termes de voisinage (allées et venues), vue et charroi. Cela impose à mes yeux: de concerter la population locale (Ah, la participation chère aux écolos!), de dialoguer avec le promoteur impliqué (l’actuel ou un autre) et de définir un projet adapté au quartier en évitant le syndrome Nimby.

 

 

 

 

Ci dessous, l’article du 23 mars2012

« Koteaux » présentation au Comité de Quartier St Léonard le 22/03/2012

Dès son annonce le projet porté par Laurent Minguet de créer un immeuble de kots au pied des côteaux de la Citadelle, à front de l’Esplanade St Léonard, a fait polémique. La réunion du comité de quartier de ce jeudi 22 mars était l’occasion pour le Bureau du Comité d’inviter M. Minguet et son équipe à venir expliciter le projet.

Je vais tenter ici de vous répercuter les infos recueillies et avis exprimés par la nombreuse assemblée… Faute de prise de notes, j’ai privilégié la rédaction rapide pour ne pas oublier d’informations, pardonnez-moi donc le style télégraphique de l’article et le traitement très factuel des données obtenues.

Infos en vrac:

– parcelle construite (et à l’abandon depuis 30 ans) au coin de l’Esplanade St Léonard et de la rue Vivegnis (à côté du playground), anciens Établissements Sacré + arrière de l’Atelier des Ursulines.

– 285 kots (lits de 1m40…).

– 48 places de parking + parkings vélos dans la cour intérieure.

– rez-de-chaussée + 5 étages.

– façade sud-ouest (côté Esplanade) et toitures recouvertes de panneaux photovoltaïques.

– bâtiments en L + cour intérieure.

– accès via un grand porche situé devant le logement du concierge.

– demande de kots initiée par M. Firket auprès de M. Minguet (mais plus de l’ordre de la centaine).

 

Inquiétudes exprimées:

– charroi: 48 places de parkings pour 285 kots et probablement plus d’habitants, vu la taille des lits ^^…

– gabarit des bâtiments: plus hauts que le bâti du quartier, quelles dérogations et/ou respect aux règlements d’urbanisme?

– identité visuelle discutable (deux parties blanches, une partie centrale recouverte de photovoltaïque).

– attitude « à la hussarde » du promoteur, se basant sur un permis antérieur existant délivré en son temps (6 étages, certes, mais en terrasses, parallèles à la colline), malgré un tout nouveau projet.

– riverains de la rue du Baneux inquiets de la vue (pas de vue proposée à la présentation regardant de la colline vers la Meuse).

– question sur la mixité promue partout et absente ici (réponse: mixité = au niveau du quartier, pas de l’immeuble seul).

 

Mon avis (en très très très bref):

– c’est effectivement très haut, trop haut à mon sens. Rez + 3 étages serait déjà très bien! Laurent Minguet a confirmé qu’il serait toujours intéressé (et le projet toujours rentable) en redimensionnant. Mais cela aurait vraisemblablement un impact sur le prix de location des kots.

– une réduction de l’ordre d’un tiers résoudrait également une partie du problème de charroi. On passerait en gros de 1 place de véhicule pour 6 habitations à 1 pour 4.

– il faut insister sur le recrutement de locataires potentiels sur l’aspect local, piéton et cycliste (en attendant le Tram qui passera tout près) avec une attention toute particulière pour Ste Croix (Hors-Château), St Luc et CFEL (Outremeuse) et ULg-XX Août (Centre-Ville), accessibles à pieds, en bus, via le Ravel et un jour, on peut l’espérer, en Tram. En effet entrer ou sortir du quartier, en voiture, aux heures de pointes, est déjà une gageure: inutile d’ajouter des problèmes nouveaux aux existants. Le localisation serait absolument inadaptée pour des students du Sart Tilman, par exemple. Niveau prix, Laurent Minguet évoque des loyers de l’ordre de 350 € mensuels.

– on ne peut pas se vouloir ville étudiants/universitaire et refuser les étudiants sur son territoire! Et les fêtes n’ont qu’un temps, la caricature est facile mais pas souvent justifiée, je me suis fait un devoir de le rappeler aux riverains présents ce jour-là… Il importe donc de développer à Liège des kots salubres et accessibles. A ce propos, l’exemple maintes fois cité de City Living, kots « de standing » impayables pour la très grande majorité des étudiants ne doit PAS être le modèle à copier. Respecter les normes d’espace, d’accès, de qualité de vie OK; faire des kots qui par leur prix empêche les étudiants d’y habiter, non merci (et puis: quel intérêt?).

– si la Ville veut continuer à décourager les propriétaires de faire du rapport (locations) avec des biens que ne sont pas faits pour (maisons unifamiliales), il faut bien proposer une alternative aux étudiants. De plus les maisons unifamiliales sont « le nerf de la guerre » si on veut conserver en Ville les jeunes actifs, qu’ils y fassent leur vie (y paient des impôts, y fassent tourner le commerce local, etc…).

 

Pour conclure je dirais qu’il faut a priori toujours soutenir les gens qui entreprennent, surtout si c’est pour se débarrasser d’une friche: de nouveaux habitants dans un quartier, c’est autant de personnes supplémentaires pour faire tourner le commerce local, remplir les bus, etc, et donc d’autant plus facile de les y maintenir ou les y développer. Mais aussi faire preuve d’esprit critique: quelle participation citoyenne dans le développement du projet, quelle intégration dans le bâti existant et dans le paysage visuel, quelles exigences en termes de mobilité douce ou de stationnement, quelles exigences sociales (prix, accès PMR, …), quelle qualité de vie et quelle vue pour les riverains?

Au niveau communal, il faut poursuivre des objectifs qui sont concomitants:

offrir de kots qualitatifs et pas hors de prix pour les étudiants pour leur confort et également pour leur donner envie de rester, études faites, dans notre belle Ville de Liège: ils sont nos infirmières, nos enseignants, nos médecins, nos assistants sociaux, nos chefs d’entreprise de demain!!

– rendre aux maison unifamiliales leur vocation initiale, à savoir: accueillir des familles, moteur du développement urbain, actuellement trop peu nombreuses, en facilitant l’accès à la propriété. Cela passe par une lutte active contre la mise « en rapport » de maisons liégeoises. Qui plus est, la rareté de ces biens et l’importance de la demande en fait augmenter le prix!

contribuer à rééquilibrer le marché foncier, beaucoup trop axé sur le locatif: à Liège il représente 50% des logements, contre à peine 30% dans le reste de la Wallonie.

 

Pour info, voici le reportage que RTC a fait à ce propos (avec de vrai morceaux de votre serviteur à l’intérieur).

 

Un site de Cédric Lemaire